2026 年は中国の不動産セクターにとって重要な年となる

不動産セクター内で新旧モデルと推進力が移行するこの極めて重要な年に、不動産セクターは 2025 年に決定的な成果を達成しました。政策により、需要、供給、保障措置を含む体系的な支援枠組みが確立され、不動産市場が持続的な安定化と改善に向けて推進されました。住宅保障制度は大幅な拡充と改善を経て、都市再生は大幅に進展し、不動産の確実な引き渡しという任務は完全に達成され、「質の高い住宅」の建設が勢いを増し、企業債務リスクの解決において画期的な成果が得られた。全体として、この分野は着実な発展の発展軌道を示しました。

 

この重要な節目にあたり、「2025～2026 年の年次レビュー」では、政策分析と市場動向の観察を通じてその年の不動産開発を検証し、質の高い業界の成長をサポートするための不動産開発業者の将来の変革の方向性に焦点を当てています。-

 

Xu Qian著、中国不動産ジャーナル |北京

 

2025 年が終わりに近づく中、中国の不動産市場は大幅な調整の中で前向きな変化を示しています。

 

今年の最初の 11 か月で、全国の新築商業住宅の累計販売額は 7 兆 5,000 億元に達し、通年の数字は 8 兆～9 兆元の範囲内にとどまると予想されています。-これは、2024 年に記録された売上高 9 兆 7,000 億元（前年比 17% 減）には及ばないものの、減少幅は大幅に縮小しており、市場が徐々に基盤を固めつつあることを示しています。

 

温暖化の兆候が最初に現れたのは土地市場だ。長い間入札から遠ざかっていた民間開発業者が争いに戻り、一級都市-と二級都市-の一等地に焦点を当てている。例えば、北京の朝陽区の松裕里の土地は、茂園不動産が50億2,400万元で確保するまでに100回以上の入札が行われた。同様に、成都ピドゥ区の土地も35回の入札が行われ、金沙緑島が3億3,700万円（プレミアム率39.53％）で確保した。これらの動向は、市場の信頼感が部分的に回復していることを示しています。

 

企業レベルでも極めて重要な変化が起きています。サナックやカントリー・ガーデンに代表される経営危機に陥った不動産開発業者のグループは、困難な債務再編を通じて最も暗い時期から徐々に脱しつつあり、不動産債務不履行のピークが過ぎたことを示している。

 

2026 年を見据えた政策の方向性が明確になりました。最近開催された中央経済工作会議は「不動産市場の安定化に努める」ことを優先し、「新規供給の抑制、在庫の削減、供給の最適化」という3つの目標を初めて調整した。また、住宅積立金制度の改革深化、「質の高い住宅」建設の秩序ある促進、不動産セクターの新たなモデル開発の加速も求めた。

 

最近閉幕した住宅と都市農村開発に関する全国会議でも、同様に「不動産市場の安定化に努める」ことが強調されました。{0}同案は地方自治体に対し、不動産規制における自主性を最大限に活用し、政策を適切に調整・最適化し、住民の必須かつ質の高い住宅ニーズを支援し、安定した市場運営を促進するよう求めた。さらに、新たな不動産開発モデルの開発加速と基盤システムの秩序ある確立を求めた。

 

この一連の取り決めは、市場のソフトランディングと開発モデルの変革を促進することを目的として、不動産政策が短期的な支援策から中期的な制度的枠組みへと移行していることを示しています。{{0}{1}{2}{3}{3}}中国の不動産セクターは、人材を中心とし、需要の供給力学に合わせた質の高い開発の新たなサイクルに向けて加速しています。-

 

2026 年には、より体系的かつ対象を絞った一連の不動産市場安定化政策が予想されます。

 

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2025: 政策を最大限に展開

 

「安定とリバウンド」が実を結び始める

 

2025年は、中国の不動産セクターにとって「強力な政策」と「弱い市場」の力学が絡み合った年となった。政策面では前例のない一貫性と決意を示し、安定性を支えることに重点を置いた。しかし、市場フロントは内生的な勢いが不十分であることを明らかにし、一時的な反発の後、新たな均衡を求める調整段階に戻りました。

 

「不動産市場と株式市場を安定させ、不動産市場の下落を止めて安定化に向けて粘り強く推進する。」これは、2024 年後半の中央経済工作会議で概要が示された 2025 年の不動産セクターに関する包括的な指令を要約したものです。その重要性は、2024 年の第 4 四半期以来、主要都市の新築住宅販売量が 2 四半期連続で回復軌道を維持した一方、中古不動産取引が顕著な増加を示したという事実に由来しており、これは下落を止めて市場を安定させるという初期の成功を示しています。{4}

 

2025年3月の全国人民代表大会で、政府活動報告は初めて「不動産市場の安定化」を主要な要件に盛り込み、「不動産市場を安定させ、その衰退を逆転させるための努力を継続する」必要性を改めて強調した。これは市場の安定に対する中央政府の確固たる決意を伝えた。 「高品質住宅」という用語も報告書で初登場し、そのような住宅の建設が加速すると製品の反復とアップグレードが促進され、それによって高品質の供給を通じて市場の安定化が促進されることが期待されています。-

 

これらの政策の集中的な推進力を受けて、不動産市場は年初に緩やかな回復のピークを迎え、特に第一線都市と一部の中核第二線都市で好調なパフォーマンスを示しました。-今年の第 1 四半期に、深セン市でオンライン契約で販売された新築商業用住宅の面積は前年比 80% 以上増加しました。一方、上海、広州、杭州、寧波、南京などの都市はいずれも前年比 20% を超える増加を記録し、安定への希望が一時的に垣間見えました。--

 

しかし、この回復の基盤は脆弱であることが判明しました。滞留していた需要が急速に解放されると、4 月以降、市場の勢いは目に見えて弱まりました。-

 

国家統計局のデータによると、1 月から 4 月までの新築商業住宅の販売収入は前年比 3.2% 減少し、第 1 四半期と比べて減少幅が 1.1 ポイント拡大しました。--不動産開発投資は前年同期比 10.3% 減少し、第 1 四半期から 0.4 パーセントポイントさらに縮小し、2 桁の減少に戻りました。-。不動産価格が上昇している都市の数も減少した。 70 の大都市および中規模都市のうち、22 都市で新築住宅価格が前月比で上昇しました。これは 3 月より 2 都市減少しました。中古住宅価格が前月比で上昇した都市は 5 都市で、3 月よりも 5 都市減少しました。--

 

4 月、6 月、8 月の主要会議で中央当局が「安定化傾向の定着」と「より強力な政策の採用」を繰り返し求めたにもかかわらず、地方自治体が打ち出した相次ぐ政策支援パッケージ（一級都市での購入制限のさらなる緩和、最低ローン金利の撤廃、頭金比率の 15% への引き下げ、住宅積立金政策の強化、住宅購入補助金の発行など）と相まって、これらの政策の有効性は限界利益の減少を示しています。{0}

 

特定の中核都市の中高級市場から高級市場までの回復力を超えて、全国の新規建設着工件数や不動産開発投資などの主要指標は加速度的に減少し続け、市場全体が「慣性衰退」の段階に入っています。 6 月に観察された一時的な「パルス」は、不動産開発業者が半年の業績目標を達成するためにプロモーションを強化したことによって引き起こされましたが、この傾向を逆転させることはできませんでした。-

 

市場にとって真の試練は期待にあります。業界では従来の9月と10月の販売ピーク期に例年と同様の強力な政策措置が期待されていたが、今年の9月末の政策枠は比較的静かなままだった。期待に応えられなかったことは、10月の商戦が精彩を欠くことに直結し、市場の信頼をさらに低下させた。

 

第4四半期に入り、不動産市場への下押し圧力はより顕著になっている。 1 月から 11 月にかけて、全国の不動産開発投資は前年比 15.9% 減少しました。減少幅は最初の 10 か月と比較して 1.2 ポイント拡大し、全体的な投資の伸びをさらに押し下げました。不動産価格も圧力に直面しており、11 月に新築住宅価格が前月比で上昇した都市は全国 70 都市のうち 8 都市だけであり、中古住宅価格の上昇を記録した都市はありませんでした。-年間取引量と価格は 3 月にピークに達し、第 4 四半期が年間業績の谷となりました。

 

今年全体を振り返ると、不動産市場は「高く始まったが低く終わった」という明確な軌跡がはっきりと現れています。3月の販売ピークから6月の若干の上昇に至るまで、そして最終的に第4四半期に底を打つということです。今年は市場の軌道を捉えただけでなく、業界が古いサイクルから「期待の安定化と高品質の住宅の建設」に焦点を当てた新しい開発モデルへの困難な移行における重要な一歩を踏み出した年となった。

 

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2026年：不動産市場の安定化に注力

新モデルの構築を加速

 

前例のない世界的変化に直面し、第20期中国共産党中央委員会第4回総会は「国​​家経済社会発展第15次5カ年計画の策定に関する中国共産党中央委員会の提案」を検討し、採択した。 「不動産分野における質の高い開発の促進」の必要性を明示し、「住宅消費に対する不当な制限措置の撤廃」を強調した。-

 

この決定は、単一の経済成長推進力としての不動産の従来の役割を超え、業界が「規模の拡大」から「質の向上」へ、そして「景気刺激手段」から「社会安定の礎」への根本的な転換を示している。これは、今後 5 年間およびそれ以降の不動産開発の方向性を示しています。

 

不動産分野で質の高い開発を進めるためには、市場を安定させ、衰退を止めることが最優先の課題です。{0} 2026 年は第 15 次五か年計画の初年度として特に重要な意味を持っています。-

 

最近開催された中央経済工作会議は、「不動産市場の安定化、新規供給の抑制、在庫の削減、供給の最適化のための都市固有の措置を実施することに重点を置くよう明確に指示しました。{0}」主に手頃な価格の住宅に使用するために、既存の商業用住宅ストックの取得を奨励します。住宅積立金制度の改革を深化させ、良質な住宅の建設を秩序正しく推進する。不動産セクターの新たな発展モデルの確立を加速する。」この簡潔かつ奥深い声明には、市場の安定化からモデル変革に至るまでの包括的な取り決めが含まれています。

 

12月16日、新華社は2025年中央経済工作会議の精神についての中央財政経済委員会弁公室の解釈を発表した。同庁は、「不動産開発投資の継続的な減少は、在庫を吸収し、新規供給を厳しく管理しようとする地元の努力を反映しており、現在の市況に応じた開発業者による合理的な選択を表している」と指摘し、「客観的な分析と正しい評価」の必要性を強調した。さらに、不動産には強い相互接続性と広範な社会的影響があり、大きな社会的注目を集めていることが明らかになりました。 「新築住宅と中古住宅の取引量は基本的に安定しており、不動産価格の下落率は着実に縮小しています。」

 

これらの声明は、このセクターの極めて重要性を確認するとともに、「業界の衰退」に関する市場の懸念に対処するものであり、短期的な変動を合理的に捉える政策の方向性を示しています。{0}

 

中央財政経済委員会はさらに「2024年、永住者ベースの中国の都市化率は67％に達したが、登録住民ベースの都市化率は50％未満にとどまった」と分析した。新しく登録された出稼ぎ労働者や最近大学を卒業した人などの「新しい都市居住者」からの厳格な住宅需要には、持続的な解放が必要です。

 

「住民の厳格でグレードアップした住宅ニーズを完全に解放するには、需要面でより的を絞った対策を実施する必要がある。」次のステップには、住宅購入コストを削減し、「古い物件を新しいものに取り替える」「小型住宅から大型住宅へのアップグレード」の需要を掘り起こすために、「住宅積立金制度の改革の深化」と「住宅控除と税制政策の実施」が含まれる。

 

在庫削減について、国は「遊休地保護区の活性化や既存の商業用住宅ストックの取得支援に地方債を活用する可能性がある」と明らかにした。都市には、在庫の吸収と供給構造の最適化という二重の目的を達成することを目的として、買収主体、価格設定、土地利用に関してより大きな自主性が与えられた。

 

中央財政経済委員会弁公室はさらに、「不動産開発、融資、販売を管理する基本的なシステムを改革し洗練させ、時代遅れの慣行を徐々に置き換えるための新しい枠組みの導入のタイミングを慎重に図る」必要性を強調した。また、「都市再生、特に都市再開発における老朽化した住宅や村落に関する重要な作業が残っている」ことも強調し、この分野の質の高い開発に向けた長期的な軌道を示している。-

 

「現在の不動産市場低迷の主な原因は、信頼感の不足にある。中国国民には資金がないわけではない。むしろ、彼らは不動産購入に投資するよりも銀行にお金を預けることをますます好むようになっている」と国家住宅改革タスクフォースの元責任者で中国不動産グループの元会長であるMeng Xiaosu氏は述べた。同氏は、2026年が中国の不動産価格にとって極めて重要な転換点となり、市場は安定し回復すると予想している。

 

複数の調査機関も、不動産市場は 2026 年までに広く安定すると予測しています。政策の改善と需要に支えられ、中核都市の高級資産が最初に安定すると予想されますが、下位都市は引き続き在庫一掃の圧力に直面することになります。{1}}業界の発展ロジックは「漸進的拡大」から「既存ストックの最適化」に移行しており、手頃な価格の住宅、都市再生、「高品質住宅」建設が主要な方向性として浮上している。持続的な政策支援と緩やかな経済回復により、不動産市場はソフトランディングと長期的な健全な発展に向けた準備が整っています。-

 

5 年間にわたる変革の道のりは決して平坦なものではありませんでしたが、政策の堅実さと市場の回復力が共に新たな出発点を築きつつあります。急速な成長から質-主導の移行、「規模-主導の拡大」から「人間中心の発展」へ、中国の不動産セクターは、この変革のプロセスを通じて、静かに、しかし大きくその価値の座標を再構築しています。-

 

2026 年は、単に時系列的に新たな始まりを迎えるだけでなく、業界の論理的な再構築における極めて重要な節目を迎えます。短期的な変動が徐々に沈静化し、長期的なメカニズムが着実に形成されていくにつれ、より健康的で持続可能な住宅時代-が人間の幸福とより密接に連携した時代--が目前に迫っています。